• moet het werkelijke rendement over het gehele vermogen van een belastingplichtige in box 3 betrokken worden, dat wil zeggen met inbegrip van bank- en spaartegoeden, maar zonder aftrek van het heffingsvrije vermogen;
• gaat het om het werkelijke rendement op alle vermogensbestanddelen in box 3 die de belastingplichtige in de loop van het jaar heeft gehad, dus niet alleen op de vermogensbestanddelen die de belastingplichtige op 1 januari had;
• gaat het om het nominale rendement, dus zonder rekening te houden met inflatie;
• worden niet alleen de rechtstreekse voordelen uit vermogensbestanddelen betrokken (zoals rente, dividend en huur), maar ook de gerealiseerde én ongerealiseerde positieve en negatieve waardeveranderingen;
• geldt als uitgangspunt dat de ongerealiseerde waardeverandering bij vermogensbestanddelen die het gehele jaar tot het vermogen van een belastingplichtige horen, het verschil tussen de waarde aan het begin en aan het einde van het jaar bedraagt.
• wordt voor de vaststelling van de (ongerealiseerde) waardeverandering van een woning de waarde van de woning aan het begin en het einde van het jaar bepaald op basis van de WOZ-waarde. Het gaat daarbij om het verschil tussen de WOZ-waarde van het jaar en de WOZ-waarde van het daaropvolgende jaar. Voor de berekening van de ongerealiseerde waardeverandering van een woning in box 3 in bijvoorbeeld het jaar 2019 gaat dus om het verschil tussen de WOZ-waarde 2020 en 2019. Feitelijk wordt hiermee de waardemutatie over 2018 vastgesteld.
• wordt de op deze wijze berekende waardeverandering, bij verkrijging of vervreemding van de woning in de loop van het jaar, tijdsevenredig verdeeld tussen de verkrijger en de vervreemder. Bedraagt bijvoorbeeld het verschil in WOZ-waarde 2020 en 2019 € 30.000 en wordt de woning op 1 juli 2019 vervreemd, dan behoort € 15.000 van de waardeverandering tot de gerealiseerde waardeverandering van de vervreemder en € 15.000 tot de ongerealiseerde waardeverandering van de verkrijger. Deze invulling door de Hoge Raad sluit overigens aan bij de nadere invulling die het Ministerie al eerder in Kamerbrieven van 19 juli 2024 en 17 september 2024 gaf (zie hierna).
• kan een belastingplichtige die in de loop van het jaar een woning verkrijgt, de inspecteur op grond van artikel 26, lid 1, aanhef en letter a, Wet WOZ verzoeken om de waarde van de woning voor het betreffende jaar ook voor hem vast te stellen bij een voor bezwaar vatbare beschikking.
• zal bij een verschil tussen de verkoopprijs van een woning en de WOZ-waarde, wel de waarde van het totale vermogen in box 3 toe- of afnemen, maar zal dit verschil niet aan te merken zijn als werkelijk rendement in box 3.
• wordt geen rekening gehouden met aftrek van kosten (ook niet met onderhouds- en/of investeringskosten in een onroerende zaak), behalve met de aftrek van de werkelijke rente van schulden die tot het vermogen in box 3 horen;
• behoort de uit de kosten van onderhoud voortvloeiende waardeverandering van een onroerende zaak wel tot het werkelijke rendement, maar behoort de uit nadere investeringskosten (kosten van verbetering en/of uitbreiding) voortvloeiende waardeverandering niet tot het werkelijke rendement.
• Vindt de afbakening tussen onderhoud en nadere investeringen conform de rechtspraak van de Hoge Raad over de kosten van onderhoud van een monumentenpand plaats:
  o er is sprake van onderhoud voor zover de werkzaamheden ertoe strekken dat de zaak zoals die bij aanvang van de werkzaamheden bestond, in bruikbare staat wordt hersteld of gehouden,
  o is bij verbouwingswerkzaamheden zowel sprake van herstel als vernieuwing, dan moet een splitsing worden gemaakt tussen onderhoud en verbetering, en
  o als de onroerende zaak zo radicaal is vernieuwd dat in wezen nieuwbouw heeft plaatsgevonden, vindt geen splitsing plaats omdat in zo’n geval van onderhoud in het geheel geen sprake is.
• behoort ook bij woningen de uit nadere investeringskosten voortvloeiende waardeverandering niet tot het werkelijke rendement, maar wordt hiermee alleen rekening gehouden als de WOZ-waarde van het opvolgende jaar is vastgesteld met toepassing van artikel 18, lid 3, onderdeel b, WOZ (dat wil zeggen dat de WOZ-waarde wordt vastgesteld met waarde peildatum t, in plaats van t-1. Dit in verband met wijziging van de woning als gevolg van onder meer bouw, verbouwing of verbetering). In die gevallen kan het deel van de WOZ-waarde dat kan worden toegerekend aan de uitbreiding of verbetering, buiten beschouwing blijven bij de bepaling van het werkelijke rendement over het jaar waarin de nadere investering plaatsvond. Wordt de woonkamer in een woning in 2019 bijvoorbeeld uitgebouwd en wordt de WOZ-waarde 2020 als gevolg van deze uitbouw met waarde peildatum 1 januari 2020 (in plaats van 1 januari 2019) vastgesteld, dan kan dat deel van de WOZ-waarde dat veroorzaakt wordt door de uitbouw, buiten beschouwing blijven voor de vaststelling van het werkelijke rendement. De belastingplichtige moet hiervoor overigens de feiten stellen en bij betwisting door de inspecteur, een en ander aannemelijk maken.
• wordt geen rekening gehouden met een voordeel wegens eigen gebruik van een onroerende zaak. Bij gebrek van een hiervoor in box 3 toepasbare wettelijke regeling, heeft de Hoge Raad namelijk aangenomen dat het voordeel wegens eigen gebruik van een onroerende zaak niet te kwantificeren is en daarom voor de vaststelling van het werkelijke rendement op nihil moet worden gesteld. Dit sluit overigens niet aan bij de nadere invulling die het Ministerie in Kamerbrieven van 19 juli 2024 en 17 september 2024 gaf (zie hierna). Het Ministerie was namelijk van oordeel dat de hoogte van dit rendement door eigen gebruik gelijk was aan de werkelijke economische huurwaarde van de onroerende zaak (= de huurprijs die onder normale omstandigheden bedongen kan worden).
• wordt geen rekening gehouden met positieve of negatieve rendementen in andere jaren, er is dus geen mogelijkheid van verliesverrekening over de jaargrens heen.

De Hoge Raad geeft aan dat als bij het vaststellen van een belastingaanslag op basis van het werkelijke rendement ook het werkelijke rendement op bezittingen in het buitenland betrokken is, de voorschriften over voorkoming van dubbele belasting van toepassing zijn. De Hoge Raad geeft daarbij ook aanwijzingen over de invulling van bepaalde begrippen (zie r.o. 5.3 in ECLI:NL:HR:2024:704 en ECLI:NL:HR: 2024:705).

Let op!

De invulling van de Hoge Raad van het begrip werkelijk rendement wijkt, bijvoorbeeld op het punt van aftrek van kosten, af van het wetsvoorstel Wet werkelijk rendement box 3. De invulling van de Hoge Raad moet echter gezien worden in de context van tegenbewijs van het huidige forfaitaire stelsel en staat niet in de weg aan een andere vormgeving van het toekomstige box 3-stelsel op basis van werkelijk rendement. Zie voor meer informatie over het wetsvoorstel Wet werkelijk rendement box 3 de samenvatting Box 3 vanaf 2028 en de dossierpagina Box 3 vanaf 2028.

Nader invulling werkelijke rendement door Ministerie

De staatssecretaris heeft in Kamerbrieven van 18 juli 2024 en 17 september 2024 een analyse gegeven van de invulling van het begrip werkelijk rendement.

Een deel van de nadere invulling die het Ministerie in de Kamerbrieven gaf, is inmiddels ingehaald en/of bevestigd door het arrest van de Hoge Raad van 20 december 2024 . Voor zover dat zo is, is dat hiervoor in de tekst al aangegeven en in de nadere invulling die hierna volgt niet meer opgenomen:

• het rendement op vrijgesteld vermogen, zoals bos- en natuurterreinen en landgoederen wordt niet tot het werkelijke rendement gerekend;
• de meeste bezittingen en schulden in box 3 moeten worden gewaardeerd op de waarde in het economische verkeer;
• als genietingstijdstip wordt uitgegaan van het kasstelsel. Dit betekent dat inkomsten worden geacht te zijn genoten wanneer ze ontvangen zijn;
• het werkelijke rendement wordt aan partners toegerekend op basis van hun aandeel in de gezamenlijke grondslag sparen en beleggen;
• de schuldendrempel (in 2024 € 3.700) wordt uit praktisch oogpunt bij het bepalen van het werkelijke rendement buiten toepassing gelaten. Dit betekent dat de rente van alle schulden in box 3 het werkelijke rendement verminderen;
• voorgesteld wordt om het werkelijke rendement op groene beleggingen vrij te stellen op basis van pro rata aan de hand van de situatie op peildatum 1 januari. Is de vrijstelling bijvoorbeeld € 30.000 en heeft de belastingplichtige op 1 januari € 60.000 groene beleggingen, dan is 50% van het werkelijke rendement vrijgesteld.